부동산 시장은 여전히 안갯속이지만 분양 시장은 서서히 온기가 돌고 있습니다. 지난 연말 이후 정부의 대대적인 청약 규제 완화가 청약 경쟁률도 서서히 올리고 있는 모습입니다. 올해 강남 3구에서 분양이 예정되어 있는 곳은 꽤 많습니다. 따라서, 주요 단지에 대해 알아보고, 투기과열지구 아파트의 청약 배정 물량이 어떤 변화가 있을지 살펴보도록 하겠습니다.
1. 강남 입성 노리는 2030세대 및 1 주택자들에게 희소식
4월 1일부터는 청약제도의 중요한 한 가지가 또 변경됐습니다. 투기과열지구인 강남 3구와 용산구에서 전용면적 85㎡이하의 물량은 청약 추점제로 당첨자를 뽑습니다. 강남권은 기본적으로 분양가가 다른 곳보다 비싸지만, 규제지역이기때문에 분양가상한제가 적용되어 주변 시세보다 낮은 가격의 분양가가 책정될 가능성이 높습니다.
2. 1주택자 기존 집 처분 의무 없어짐 / 중도금 대출제한 규제 폐지 (4월부터)
- 전용 60㎡ 미만 : 전체의 60%가 추첨제로 공급
- 전용 60 ~85㎡ 이하 : 전체의 30%가 추첨제로 공급
강남 3구는 규제지역이기 때문에 청약통장 가입 2년을 채운 가구주면 1순위입니다. 분양시장 상황이 4월부터 이렇게 바뀌면서 자금 동원 여력이 충분한 2030 세대나 갈아타기 기회를 노리는 1 주택자에게 강남 청약의 문이 열렸습니다. 기존 집을 유지하면서 새 아파트를 분양받을 수 있습니다.
3. 강남 3구 분양 예정된 곳 (84㎡ 기준)
- 강남구 _ 청담동 : 청담르엘 / 176가구 (예상 분양가 20억 내외)
- 송파구 _ 문정동 : 힐스테이트e편한세상문정 / 296 가구 (예상 분양가 13~14억)
- 서초구 _ 방배동 : 래미안원 페를라 / 497 가구 (예상 분양가 16~17억)
- 서초구 _ 반포동 : 래미안원펜타스 / 263 가구 (예상 분양가 20억 내외)
예를 들어, 청담르엘 분양가가 평당 6천만 원 초반으로 결정될 경우 84㎡ 은 20억 원에서 많게는 23억 원으로 결정될 것으로 보입니다. 참고로 주변 '청담자이'의 전용 82㎡ 은 최근 28억 5000만 원에 거래되었습니다. 분양가 상한제가 적용되는 강남 3구는 주변시세보다 최대 수억 원 낮게 책정될 것으로 예상됩니다.
4. 자금 조달 여건
지난 3월부터 중도금 대출에 대해 분양가 상한선이 없어졌기 때문에 강남 아파트도 중도금대출이 가능합니다.
현행 주택 공급에 관한 규칙으로 추첨제 물량의 75%를 무주택자에게 우선 공급 => 우선 공급에서 탈락한
무주택자와 1 주택자가 다시 경합하는 방식으로 당첨자를 선정하겠다고 합니다.
예를 들면, 전용 84㎡ 의 아파트 100 가구를 분양한다고 가정해보면, 지금까지는 모두 가점제로 분양하였습니다. 하지만, 법이 개정됨에 따라 가점제가 70%, 추첨제가 30%가 됩니다. 즉, 100가구 중 70 가구는 무주택자끼리 경쟁하여 가점 순으로 당첨이 됩니다. 남은 30 가구 중 23 가구 (76.7%)는 이미 떨어진 무주택자들끼리 추첨을 해서 다시 경쟁을 하는 방식입니다. 마지막 7 가구는 무주택자와 1 주택자가 다시 한번 경쟁을 합니다. 이렇게 보면, 무주택자는 하나의 청약에서 사실상 3번의 기회를 갖게 되는 것이고, 1 주택자는 단 한 번의 기회를 갖게 되는 것입니다.
5. 주의할 점
강남 3구 청약을 노리는 2030 무주택자나 1 주택자들에게 주의할 점에 대해 살펴보겠습니다.
시세 대비 분양가의 메리트는 있습니다만, 철저한 자금 조달 계획 없이 청약에 뛰어들면 낭패를 볼 수 있습니다. 토지거래허가구역일 경우 실거주 요건이 있고, 당국의 자금 출처 조사에도 대비해야 합니다. 또한 규제지역은 청약통장 가입기간이 2년을 채워야만 1순위 자격이 주어집니다. 또한, 전매제한 기간도 10년에서 수도권 최대 3년 (강남 3구 및 용산 / 3년), 비수도권은 최대 1년으로 변경되었습니다. 그리고, 실거주의무는 아직 폐지되지 않았다는 점도 참고해야겠습니다.
4월 7일 매일경제 기사 참조
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